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売却を中止：撤回しなければ、仲介手数料が発生する可能性
OGH 1 Ob 69/26t | 2026年8月27日
専任媒介契約では、不動産の売主は他の仲介業者に依頼しないことを約束する。契約には、正当な理由なく契約を早期に解除した場合、仲介手数料全額を支払う旨を定めることができる（不動産仲介法第15条第1項および第2項）。原則として、消費者が仲介業者の営業所以外の場所で契約を締結した場合、14日以内であれば撤回することができる（遠隔地取引・異地取引法（Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz）第11条第1項）。
本件では、ある退職した農家経営者が、自身の所有する農地について専任媒介契約を締結した。その12日後、同人は口頭で契約を取り消した。農地を代わりに娘に譲渡することにしたためである。これに対し、仲介業者は、合意された仲介手数料55,050.84ユーロの支払いを請求した。オーストリア最高裁判所は、単なる個人的な心変わりは正当な理由には当たらないと判断した。しかし、本件での取消しは、消費者による期間内の撤回に当たるとした。この撤回には理由を必要としない。そのため、仲介業者による仲介手数料の請求は認められなかった。
もっとも、専任媒介契約は、確実に売却する意思がある場合にのみ締結すべきである。心変わりによって、仲介手数料がかさむ、あるいは全額を支払うことになる可能性がある。
2026年10月7日
家賃滞納：賃借人にとって、どの時点で深刻な問題となるのか
OGH | 9 Ob 56/26i | 31.07.2026年7月31日
ある賃借人は、家賃および共益費を複数回滞納した。賃貸人は未払い額について督促を行い、その都度、支払いのための合理的な追加期間を設定した。しかし、その期間が経過しても、滞納額の一部は未払いのままであった。滞納額が全額支払われたのは、追加期間の経過後であった。それにもかかわらず、賃貸人は明渡請求を維持した。
オーストリア最高裁判所（OGH）は、いわゆる「条件が満たされた」家賃滞納が成立する要件を明確にした。特に、支払期限が到来した家賃が存在し、適切な督促が行われていることが必要である。督促には、支払いのための合理的な追加期間が含まれていなければならない。重要なのは、その期間の経過後にも未払い額が残っているかである。未払い額が残っている場合、「条件が満たされた」家賃滞納が成立する。また、共益費も賃貸借に基づく賃料に含まれる。このような滞納は、明渡訴訟中にも発生し得る（オーストリア一般民法典第1118条第2号）。
その後に滞納額を全額支払ったとしても、明渡請求が自動的に消滅するわけではない。賃借人は、一定の保護規定を援用することができる。そのためには、口頭弁論終結前に滞納額を全額支払う必要がある。さらに、賃借人に重大な過失があってはならない。本件では、この点について十分な事実認定が行われていなかった。そのため、オーストリア最高裁判所は、オーストリア賃貸借法第33条第2項および第3項に基づき、下級審の判断を取り消した。
2026年9月25日
資金調達ラウンドにおける弁護士費用 ― GmbHはいつ負担できるのか
OGH 2 Ob 12/26t | 2026年5月19日
スタートアップ段階の有限会社（GmbH）が、定款および株主間契約の改定を弁護士に依頼した。本件の背景には、緊急の資金調達ラウンドがあった。投資家は、既存契約の改定を出資の条件としていた。そのため、GmbHが弁護士費用を負担した。GmbHが弁護士の請求額を全額支払わなかったため、弁護士は未払額の支払いを求めて提訴した。GmbHは、支払いが禁止された出資返還に該当すると主張した。これは、会社から株主への不適法な財産移転に当たるという主張である。
オーストリア最高裁判所（OGH）は、この主張を退けた。禁止された出資返還は、会社が同等の対価を得ずに財産を移転した場合に限り成立する。本件では、GmbHには資金調達ラウンドの成功について重大な利害関係があった。投資家の出資により、GmbHには新たな資金が流入する予定であった。また、その経済的存続も確保されることとなった。そのため、弁護士費用は会社の事業上正当化される費用であり、GmbHが負担すべきものとされた。
実務上、資金調達ラウンドの費用はGmbHが負担できる。これには弁護士費用も含まれる。ただし、新たな資金がGmbH自身に利益をもたらす場合に限られる。一方、会社自身が利益を得ず、新たな株主による持分取得だけを会社が資金提供する場合は異なる。
2026年9月9日
赤白赤カードプラスでは不十分：無期限滞在資格がなければ扶養料前払金は認められない
OGH | 10 Ob 63/26a | 2026年6月30日
オーストリア最高裁判所（OGH）は、セルビア国籍の未成年者が扶養料前払金（Unterhaltsvorschuss）を受給する権利を有するかについて判断した。未成年者は、「赤白赤カードプラス」という期限付き在留許可を有していた。一方、母親は「無期限滞在 – EU」という在留許可を有していた。父親には扶養料の支払義務があった。そのため、未成年者は国に対して扶養料前払金を申請した。未成年者は、自身もすでに「無期限滞在 – EU」の要件を満たしていると主張した。しかし、この資格はまだ付与されていなかった。
オーストリア最高裁判所は、要件を満たしているだけでは不十分であると明確にした。長期滞在者は、無期限滞在者指令第11条に基づき、オーストリア国民と同等に扱われなければならない。扶養料前払金は、この平等待遇の対象となる中核的給付に該当する。ただし、平等待遇を受けるには、長期滞在者としての資格が実際に付与されている必要がある。
「赤白赤カードプラス」は、期限付きの滞在権のみを付与する。また、母親の在留許可によって、子に独自の請求権が生じるわけでもない。したがって、未成年者は扶養料前払法第2条第1項に基づく受給資格を有していなかった。オーストリア最高裁判所は、国による再抗告を認め、未成年者による扶養料前払金の申請を棄却した。
2026年8月26日
社会保険への登録だけでは、就労の事実は証明されない
VwGH Ra 2026/09/0018 | 2026年6月3日
外国人の無許可就労は、外国人雇用法第28条第1項第1号により処罰の対象となる。就労に該当するか否かは、同法第2条第4項に基づき、実際の経済的実態によって判断される。事実関係の外形的な形式は決定的な意味を持たない。
本件では、ある会社の取締役が処罰された。同取締役は、2022年12月の2日間、トルコ国籍の者を無許可で就労させたとされた。処罰の根拠となったのは、社会保険への登録のみであった。これに対し、同取締役は、実際の就労開始日は2023年1月2日であったと主張した。それ以前は、当該者は個人的な行政手続を行っていただけであったという。オーストリア最高行政裁判所（VwGH）は、2026年6月3日付の判決（Ra 2026/09/0018）において、同取締役に対する処分を取り消した。社会保険への登録だけでは、就労の事実を証明できないとした。行政裁判所（Verwaltungsgericht）は、これについて追加の事実認定を行う必要があった。
実務上、雇用主は実際の就労開始日を記録しておくべきである。また、実際に就労を開始した時点で、社会保険への登録を行うべきである。
2026年8月12日