Legal Updates

Kostenvoranschlag überschritten: Nicht erbrachte Leistungen werden nicht abgezogen

OGH 6 Ob 90/26t | 29.09.2026

Bei einem Kostenvoranschlag ohne Gewähr muss der Auftraggeber unvermeidbare, geringfügige Mehrkosten hinnehmen. Beträchtliche Kostenüberschreitungen muss der Auftragnehmer dem Auftraggeber rechtzeitig anzeigen (§ 1170a Abs 2 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch). Unterbleibt die rechtzeitige Anzeige, kann der Auftraggeber unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) klärte nun, wie eine Kostenüberschreitung zu berechnen ist. Nicht ausgeführte Arbeiten dürfen dabei nicht von der ursprünglichen Angebotssumme abgezogen werden. Ein solcher Abzug wäre für den Auftraggeber günstiger, da er die Vergleichssumme verringert und die Kostenüberschreitung dadurch größer erscheint.

Im konkreten Fall betrug die ursprüngliche Angebotssumme für einen Rohbau EUR 197.551,09. Die tatsächlichen Kosten beliefen sich auf EUR 213.346,15. Dies entspricht einer Kostenüberschreitung von rund 8 %. Der OGH beurteilte diese Kostenüberschreitung als nicht beträchtlich. In früheren Entscheidungen wurden Kostenüberschreitungen von 14 % und 30 % als beträchtlich eingestuft.

Für Auftraggeber bedeutet das: Ob eine Kostenüberschreitung beträchtlich ist, wird anhand der ursprünglichen Angebotssumme beurteilt. Nicht ausgeführte Arbeiten ändern diese Berechnungsgrundlage nicht.

Verkauf abgesagt: Ohne Rücktritt droht die Maklerprovision

OGH 1 Ob 69/26t | 27.08.2026

Beim Alleinvermittlungsauftrag verpflichtet sich der Verkäufer einer Immobilie, keinen anderen Makler zu beauftragen. Vereinbart werden darf: Wer ihn ohne wichtigen Grund vorzeitig auflöst, zahlt bis zur vollen Provision (§ 15 Abs 1 und 2 Maklergesetz). Verbraucher dürfen grundsätzlich binnen 14 Tagen zurücktreten, wenn sie außerhalb der Geschäftsräume des Maklers unterschreiben (§ 11 Abs 1 Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz).

Im konkreten Fall unterschrieb ein pensionierter Landwirt auf seinem Grundstück einen Alleinvermittlungsauftrag für seinen Acker. Zwölf Tage später sagte er mündlich ab. Er wollte den Acker stattdessen seiner Tochter übergeben. Die Maklerin klagte daraufhin die vereinbarte Provision von EUR 55.050,84 ein. Der Oberste Gerichtshof entschied: Ein rein privater Sinneswandel ist zwar kein wichtiger Grund; die Absage galt aber als rechtzeitiger Rücktritt eines Verbrauchers. Dafür brauchte er keinen Grund. Die Provisionsklage blieb daher erfolglos.

Einen Alleinvermittlungsauftrag sollte dennoch nur unterschreiben, wer sicher verkaufen will. Ein Sinneswandel kann teuer werden – bis zur vollen Provision.

Mietrückstand: Wann wird es für Mieter ernst?

OGH | 9 Ob 56/26i | 31.07.2026

Ein Mieter geriet mit Mietzins und Betriebskosten mehrfach in Rückstand. Die Vermieterin mahnte die offenen Beträge und setzte jeweils eine angemessene Nachfrist zur Zahlung. Dennoch blieb nach deren Ablauf jeweils ein Teil des Rückstands offen. Die Rückstände wurden erst nach Ablauf der Nachfrist vollständig beglichen. Die Vermieterin hielt dennoch an ihrem Räumungsbegehren fest.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte klar, wann ein sogenannter „qualifizierter“ Mietzinsrückstand vorliegt. Erforderlich sind insbesondere ein fälliger Mietzins und eine ordnungsgemäße Mahnung. Die Mahnung muss eine angemessene Nachfrist zur Zahlung enthalten. Maßgeblich ist, ob danach noch ein Betrag offen ist. Ist dies der Fall, liegt ein „qualifizierter“ Mietzinsrückstand vor. Auch Betriebskosten zählen zum Bestandzins. Ein solcher Rückstand kann auch während des Räumungsverfahrens entstehen (§ 1118 zweiter Fall Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch).

Eine spätere vollständige Zahlung beseitigt den Räumungsanspruch nicht automatisch. Der Mieter kann sich auf eine Schutzregelung berufen. Dafür muss er den Rückstand vor Schluss der Verhandlung vollständig begleichen. Außerdem darf ihn kein grobes Verschulden treffen. Dies war im konkreten Fall nicht ausreichend geklärt. Der OGH hob die Entscheidungen daher auf (§ 33 Abs 2 und Abs 3 Mietrechtsgesetz).

Anwaltskosten in einer Finanzierungsrunde – Wann zahlt die GmbH – und wann nicht?

OGH 2 Ob 12/26t | 19.05.2026

Eine GmbH in der Start-up-Phase beauftragte einen Rechtsanwalt mit der Neufassung ihres Gesellschaftsvertrags sowie eines Syndikatsvertrags. Hintergrund war eine dringende Finanzierungsrunde: Ein Investor machte seine Beteiligung von der Überarbeitung der bestehenden Verträge abhängig. Die Kosten hierfür trug die GmbH. Als diese die Anwaltshonorarnote nicht vollständig bezahlte, klagte der Rechtsanwalt den offenen Betrag ein. Die GmbH wandte ein, in der Zahlung liege eine verbotene Einlagenrückgewähr – also eine unzulässige Vermögenszuwendung der Gesellschaft an ihre Gesellschafter.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) wies dieses Argument zurück. Eine verbotene Einlagenrückgewähr liegt nur vor, wenn die Gesellschaft Vermögen zuwendet, ohne dafür eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Im vorliegenden Fall hatte die GmbH ein vitales eigenes Interesse am Gelingen der Finanzierungsrunde: Durch die Beteiligung des Investors sollte der GmbH frisches Kapital zufließen und ihre wirtschaftliche Existenz gesichert werden. Die Anwaltskosten waren daher betrieblich gerechtfertigt und von der Gesellschaft zu tragen.

Für die Praxis gilt: Kosten einer Finanzierungsrunde – einschließlich Beratungskosten – darf die GmbH dann tragen, wenn das frische Kapital ihr selbst zugutekommt. Anders liegt es, wenn die Gesellschaft lediglich den Erwerb von Geschäftsanteilen durch einen Neugesellschafter finanziert, ohne selbst zu profitieren.

Rot-Weiß-Rot – Karte plus reicht nicht: Kein Unterhaltsvorschuss ohne Daueraufenthalt

OGH | 10 Ob 63/26a | 30.06.2026

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte zu entscheiden, ob ein serbischer Minderjähriger Anspruch auf Unterhaltsvorschuss hat. Er besaß den befristeten Aufenthaltstitel „Rot-Weiß-Rot – Karte plus“. Seine Mutter verfügte hingegen über den Aufenthaltstitel „Daueraufenthalt – EU“. Der Vater war zur Leistung von Unterhalt verpflichtet. Der Minderjährige beantragte daher beim Bund Unterhaltsvorschuss. Nach seiner Ansicht erfüllte er bereits die Voraussetzungen für einen „Daueraufenthalt – EU“. Dieser war ihm jedoch noch nicht erteilt worden.

Der OGH stellte klar, dass die bloße Erfüllung der Voraussetzungen nicht ausreicht. Langfristig Aufenthaltsberechtigte sind österreichischen Staatsbürgern gleichzustellen (Art 11 Daueraufenthalts-Richtlinie). Der Unterhaltsvorschuss gilt dabei als Kernleistung. Die Gleichbehandlung setzt jedoch einen tatsächlich zuerkannten Status als langfristig Aufenthaltsberechtigter voraus.

Die „Rot-Weiß-Rot – Karte plus“ vermittelt lediglich ein befristetes Aufenthaltsrecht. Auch der Aufenthaltstitel der Mutter vermittelt dem Kind keinen eigenen Anspruch. Daher war der Minderjährige nicht anspruchsberechtigt (§ 2 Abs 1 Unterhaltsvorschussgesetz). Der OGH gab dem Revisionsrekurs des Bundes statt und wies den Antrag des Minderjährigen auf Gewährung von Unterhaltsvorschuss ab.