OGH | 9 Ob 56/26i | 31.07.2026
Ein Mieter geriet mit Mietzins und Betriebskosten mehrfach in Rückstand. Die Vermieterin mahnte die offenen Beträge und setzte jeweils eine angemessene Nachfrist zur Zahlung. Dennoch blieb nach deren Ablauf jeweils ein Teil des Rückstands offen. Die Rückstände wurden erst nach Ablauf der Nachfrist vollständig beglichen. Die Vermieterin hielt dennoch an ihrem Räumungsbegehren fest.
Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte klar, wann ein sogenannter „qualifizierter“ Mietzinsrückstand vorliegt. Erforderlich sind insbesondere ein fälliger Mietzins und eine ordnungsgemäße Mahnung. Die Mahnung muss eine angemessene Nachfrist zur Zahlung enthalten. Maßgeblich ist, ob danach noch ein Betrag offen ist. Ist dies der Fall, liegt ein „qualifizierter“ Mietzinsrückstand vor. Auch Betriebskosten zählen zum Bestandzins. Ein solcher Rückstand kann auch während des Räumungsverfahrens entstehen (§ 1118 zweiter Fall Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch).
Eine spätere vollständige Zahlung beseitigt den Räumungsanspruch nicht automatisch. Der Mieter kann sich auf eine Schutzregelung berufen. Dafür muss er den Rückstand vor Schluss der Verhandlung vollständig begleichen. Außerdem darf ihn kein grobes Verschulden treffen. Dies war im konkreten Fall nicht ausreichend geklärt. Der OGH hob die Entscheidungen daher auf (§ 33 Abs 2 und Abs 3 Mietrechtsgesetz).